南京房地產(chǎn)限價(jià)后走勢(shì)

日期：2018-03-24 00:00:00 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

拍地時(shí)熱火朝天，但一旦調(diào)控時(shí)，南京房地產(chǎn)限價(jià)后走勢(shì)開(kāi)發(fā)商猶如困獸，動(dòng)彈不得。而2016年、2017年南京開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿的地，南京房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)因限價(jià)，如今進(jìn)退兩難。南京已出現(xiàn)京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目因項(xiàng)目滯銷拖欠工程款停工事件。

　　記者在南京實(shí)地踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，南京樓市呈現(xiàn)出冰火兩重天的景象，由于政府嚴(yán)格限價(jià)，新房二手房?jī)r(jià)差明顯，存在較大套利空間的河西片區(qū)，一房難求，而偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，即使首付0.5成，甚至降價(jià)促銷也無(wú)人問(wèn)津。

　　被套的地王

　　2016年4月，京奧港以樓面價(jià)22353元/平米拿下麒麟高價(jià)地G09地塊，項(xiàng)目定名為京奧港未來(lái)墅，規(guī)劃要打造新一代豪宅，放風(fēng)要賣(mài)4萬(wàn)元/平米，2017年9月項(xiàng)目首開(kāi)1、2號(hào)樓共154套毛坯房源，物價(jià)局最終只批了2.5萬(wàn)/平米，成為南京首個(gè)“虧本地王”。但至今154套房還有26套未售出，成交率僅73%。

　　2017年12月，京奧港未來(lái)墅被曝施工現(xiàn)場(chǎng)被貼封條，項(xiàng)目因拖欠工程款全面停工，后開(kāi)發(fā)商發(fā)布公告稱已恢復(fù)施工。2018年1月，京奧港未來(lái)墅再次被曝出根本就沒(méi)有復(fù)工。

　　南京樓面地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平米的板塊越來(lái)越多，江北新區(qū)、燕子磯、鼓樓濱江、堯化門(mén)、麒麟、青龍山生態(tài)國(guó)際新城、江寧淳化等片區(qū)。殘酷的現(xiàn)實(shí)是，在這些片區(qū)，現(xiàn)在2.3萬(wàn)元/平米的精裝房都賣(mài)不動(dòng)。

　　目前，南京最難受的幾個(gè)地王，其中一個(gè)是上海建工(3.700, -0.09, -2.37%)的河西地王，2016年1月，上海建工四建集團(tuán)與南京奧和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組成的聯(lián)合體一舉拿下備受矚目的南京河西G68地塊。該地塊最終以64.8億元成交，樓板價(jià)達(dá)到了驚人的42561元/平米。

　　“地價(jià)就到了四萬(wàn)多，而房?jī)r(jià)限價(jià)4.5萬(wàn)/平米，所以根本沒(méi)法賣(mài)，開(kāi)盤(pán)就虧本，開(kāi)發(fā)商只能拖著不賣(mài)，本身河西新盤(pán)也不多了。”南京當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“不賣(mài)政府也不能逼你賣(mài)，因?yàn)橹苓叾址慷嘉辶f(wàn)了，賣(mài)了明顯虧，只能用時(shí)間來(lái)解套，假如不限價(jià)的話，賣(mài)6萬(wàn)是沒(méi)問(wèn)題的。”

　　另外兩個(gè)是三萬(wàn)多的地王，電建和泰茂（金茂）以35.6億拿下南G13宅地，樓面價(jià)36890元/平米；以及總價(jià)65億的河西G30商住混合地塊，樓面價(jià)34043元/平米，配建保障房面積1.56萬(wàn)平米。

　　樓市分化明顯

　　去年11月，南京河西10家樓盤(pán)同一時(shí)間啟動(dòng)驗(yàn)資登記報(bào)名，1萬(wàn)多人搶3000多套房，30%左右的中簽率，因此很多購(gòu)房者裹著棉被連夜到登記處排隊(duì)，部分熱門(mén)樓盤(pán)的登記處門(mén)口均有超過(guò)千人排隊(duì)。

　　而引發(fā)哄搶的背后，主要源于政府限價(jià)，新房與二手房有較大價(jià)差，存在明顯的套利空間。河西中新房限價(jià)4.5萬(wàn)/平米，河西南限價(jià)3.5萬(wàn)/平米，而河西中的二手房已經(jīng)賣(mài)到5.5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平米，有1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格差。

　　南京一位投資者告訴記者，河西片區(qū)是南京最高端的豪宅片區(qū)，品質(zhì)最好，規(guī)劃最新，配套最齊全，所以當(dāng)然最受有錢(qián)人和改善型群體追捧，但政府為了控制房?jī)r(jià)漲幅，也是限價(jià)最狠的區(qū)域，他一位朋友2016年底900萬(wàn)元買(mǎi)的仁恒江灣城206平米，當(dāng)時(shí)也是因?yàn)橄迌r(jià)4.5萬(wàn)/平米，買(mǎi)到轉(zhuǎn)手就可以賺300萬(wàn)，但現(xiàn)在能賣(mài)到1600萬(wàn)了。

　　記者在河西實(shí)地踩盤(pán)了解到，目前河西中的四個(gè)新盤(pán)，保利天悅、華新城?園、海?名都、宏圖上水云錦，今年預(yù)計(jì)會(huì)清盤(pán)。

　　據(jù)了解，河西的樓盤(pán)，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻非常高，開(kāi)發(fā)商一般要求首付八成，目前南京買(mǎi)房的貸款利率通常上浮20%，但即便是這樣，一般人還買(mǎi)不到，因?yàn)橄迌r(jià)，和明顯的價(jià)差存在，河西的樓盤(pán)就是暢銷。

　　然而，南京樓市卻是冰火兩重天。河西樓市最新統(tǒng)計(jì)，2月份至今，南京樓市共有8家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，僅2家樓盤(pán)全部賣(mài)光。

　　有樓盤(pán)去化很慘淡，賣(mài)了近一個(gè)月，連一套房都沒(méi)賣(mài)掉，江寧瑞安翠湖山開(kāi)盤(pán)慘淡，近一個(gè)月賣(mài)出0套。項(xiàng)目在2月12日開(kāi)盤(pán)，加推34套別墅房源，面積230平米-290平米，銷售許可證均價(jià)為22287元/平米。據(jù)南京當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，都是大戶型房源，總價(jià)貴；交通不便利，位置略偏，配套太少；板塊不成熟，缺少發(fā)展空間，區(qū)域沒(méi)有更多的利好刺激，發(fā)展空間有限。

　　江寧區(qū)的一個(gè)新盤(pán)天澤苑在2月開(kāi)盤(pán)106套房源，銷售許可證均價(jià)為27951元/平米。開(kāi)盤(pán)至今一個(gè)月多，但是南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，106套房源賣(mài)出46套，去化僅在四成，連一半都沒(méi)到！上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，本次加推的都是大戶型房源，不適合剛需，單價(jià)總價(jià)貴；新房與二手房?jī)r(jià)格

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