中國房地產行業(yè):每周趨勢,銷量小幅反彈,庫存持續(xù)攀升;土地出讓增長

本周要點2019年1月份第二周交易量環(huán)比上升21%,同比下降7%,較2018年12月份均值(基于中值計算)低18%。中部和西部地區(qū)環(huán)比表現領先,成都(環(huán)比+198%)、焦作(環(huán)比+184%)和蕪湖(環(huán)比+158%)升幅最大。

    庫存環(huán)比微升0.3%,同比上升23.8%,庫存月數為15.2個月(12月份平均為14.9個月)。庫存上升主要出現在寧波(環(huán)比+7%)和東營(環(huán)比+4%)。

    土地交易面積環(huán)比上升35%,金額環(huán)比上升28%。排名前十的城市土地成交均值為人民幣35億元(上周為28億元),其中蘇州(79億元)和鄭州(47億元)領先。

    價格:五個主要城市的中原經理指數(CMI)均值環(huán)比上升2.9個百分點,表明二手房價格上漲預期走強;中原報價指數(CAI)環(huán)比上升5.3個百分點。

    主要新聞/事件1) 1月8日,海口市出臺新政進一步加強樓市調控,暫停向企事業(yè)單位出售商品住宅, 規(guī)定2018年4月22日后戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套商品住宅,并重申了抑制房價上漲的決心。

    2) 融360數據顯示,2018年12月份全國首套房貸款平均利率為5.68%,環(huán)比下降3個基點,為2016年7月份以來的首次環(huán)比下降。在融360監(jiān)測的35個城市中,12月份上海利率最低,為5.09%,環(huán)比下降10個基點;武漢利率最高,為6.24%,環(huán)比下降2個基點。12月份二套房貸款利率維持下行走勢,環(huán)比下降2個基點至6.04%(11月份環(huán)比下降1個基點)。

    表現和估值過去一周,在我們覆蓋的海外和內地上市開發(fā)商中,SOHO中國(+5.5%)和金地集團(+2.2%)股價漲幅最大。

    我們覆蓋的海外上市開發(fā)商當前股價較2018年底預期凈資產價值平均折讓50%,對應1.2倍的2018年預期市凈率,而2010年下半年-2011年上半年放緩階段的均值為42%和1.7倍。我們覆蓋的內地上市開發(fā)商當前股價較凈資產價值平均折讓38%,對應1.4倍的2018年預期市凈率,而2010年下半年-2011年上半年放緩階段的均值為53%和2.2倍。

    首選股(強力買入):碧桂園,12個月目標價格20.20港元;世茂房地產,12個月目標價格35.20港元。

    首選股面臨的風險:調控政策持續(xù)存在導致行業(yè)財務狀況惡化;經濟增速大幅放緩。