房地產(chǎn)行業(yè)點評-銷量累計增速由負(fù)轉(zhuǎn)正 新開工大幅提升

事件

    11 月14 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1-10 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)。

    點評

    銷量累計同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，單月增幅有所收窄。2019 年1-10 月，商品房銷售面積13.33 億方，累計同比增長0.1%，今年以來累計增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。銷售金額12.44 萬億元，累計同比增長7.3%，增速較前值提升0.2 個百分點。銷售面積、銷售金額10 月單月同比增速達1.94%、9.71%，銷售面積連續(xù)四個單月增速為正。我們認(rèn)為銷量由負(fù)轉(zhuǎn)正主要源于：（1）低基數(shù)效應(yīng)；（2）區(qū)域性貢獻繼續(xù)調(diào)整，西部、中部地區(qū)累計同比分別為3.8%、0.6%，疊加?xùn)|部、東北區(qū)域降幅收窄，支撐銷量回暖；（3）房企調(diào)整推盤力度，疊加部分房企年末以價換量沖銷帶來的銷量提升。

    土地購置面積降幅收窄，溢價率仍處于低位。2019 年1-10 月，全國土地購置面積1.84 億方，累計同比-16.30%，降幅較前值收窄3.9 個百分點；單月同比較前值提升2.41 個百分點至12.81%，連續(xù)第二個單月增速為正。1-10 月，土地成交價款9921 億元，累計同比降幅較前值收窄3.0 個百分點至15.20%，單月同比由負(fù)轉(zhuǎn)正至2.50%。根據(jù)百城土地溢價率來看，一線城市溢價率達4.07%較前值增長1.53 個百分點，二、三線溢價率份額比為6.42%、6.99%，較前值分別下降0.64、2.8 個百分點，溢價率仍處于低位。

    到位資金小幅下降，按揭利率或見頂。2019 年1-10 月，房地產(chǎn)到位資金累計增速7.0%，較前值小幅下降0.1 個百分點；10 月單月到位資金同比上漲6.01%，但漲幅較前值下降4.83 個百分點。按資金來源看，行業(yè)融資端收緊至國內(nèi)貸款、自籌資金增速較前值分別下降1.2、0.3 個百分點至7.9%、3.3%；個人按揭貸款累計同比增速達14.10%，較前值漲幅擴大0.5 個百分點。根據(jù)融360 數(shù)據(jù)顯示，10 月首套房貸利率5.52%，連續(xù)5 個月上漲，但較前值漲幅收窄至1BP，上行趨緩。隨著MLF 及外部流動性寬松預(yù)期持續(xù)升溫，后續(xù)企穩(wěn)或穩(wěn)中有降。

    新開工大幅回升，開發(fā)投資如期回落。2019 年1-10 月，新開工面積累計值為18.56 億方，累計增速10.0%，較前值提升1.4 個百分點；單月增速大幅提升至23.23%，較前值增長16.6 個百分點。我們認(rèn)為今年下半年行業(yè)融資端收緊，房企搶開工、搶銷售致新開工有所回升。投資方面，2019 年1-10 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額10.96 萬億元，同比增長10.3%，較前值小幅下降0.2 個百分點，單月增幅降至8.78%，較前值下降1.7 個百分點。預(yù)計后續(xù)土地購置費增速或緩慢下行，建安投資增速企穩(wěn)。

    風(fēng)險提示：資金面持續(xù)收緊，調(diào)控政策趨嚴(yán)，成交增速不達預(yù)期等。