房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)：銷售面積累計(jì)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正 投資保持韌性
投資要點(diǎn)：
1-10 月數(shù)據(jù)關(guān)注點(diǎn)：從全國(guó)商品房銷售來(lái)看，10 月銷售面積同比增長(zhǎng)1.94%，較9 月有所縮小，累計(jì)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；10 月銷售金額同比增幅縮小至9.71%，累計(jì)同比漲幅有所擴(kuò)大。從分線商品住宅銷售情況來(lái)看，一線銷售面積及金額10 月累計(jì)同比增速均與9 月持平；二線銷售面積10 月累計(jì)跌幅收窄，且銷售金額的漲幅擴(kuò)大；三四線銷售面積10 月累計(jì)漲幅擴(kuò)大，但銷售金額10 月累計(jì)同比增速小幅下降。全國(guó)層面來(lái)看，1-10 月各線在低基數(shù)效應(yīng)下相對(duì)平穩(wěn)。考慮基數(shù)和前期增速，預(yù)計(jì)行業(yè)全年增速有望再創(chuàng)歷史新高。
1-10 月投資增速小幅下降、新開(kāi)工增速有所上升。但是受低基數(shù)影響，新開(kāi)工單月同比增速反彈至23.23%。10 月單月投資同比增速相較9 月小幅下降至8.78%。土地購(gòu)置方面，購(gòu)置面積單月同比小幅上升，累計(jì)同比跌幅收窄。我們認(rèn)為，隨著前期土地市場(chǎng)走冷、地價(jià)回歸理性，房企的土地購(gòu)置意愿歲末會(huì)小幅回暖。由于當(dāng)前房企融資政策仍然偏緊，我們?nèi)灶A(yù)計(jì)房企持續(xù)加杠桿能力不足。伴隨4 季度后半段開(kāi)始，行業(yè)基數(shù)將逐步上行，投資、新開(kāi)工累計(jì)同比增速會(huì)放緩節(jié)奏，增速有所回落。
10 月房屋竣工面積同比增長(zhǎng)19.22%，竣工面積連續(xù)三月正增長(zhǎng)，且漲幅相較9月有所擴(kuò)大。我們認(rèn)為，竣工數(shù)據(jù)于8 月出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，后續(xù)單月同比增幅有望進(jìn)一步擴(kuò)大，累計(jì)同比跌幅有望持續(xù)收窄。
房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)10.3%。2019 年1-10 月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資為109603 億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速較2019 年1-9 月有小幅下降。房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)10.0%。1-10 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積18.56億平方米，同比增長(zhǎng)10.0%，增速較2019 年1-9 月份升高1.4 個(gè)百分點(diǎn)。1-10月商品房銷售面積累計(jì)同比增加0.1%。2019 年1-10 月商品房銷售面積13.33億平方米，同比增加0.1%，累計(jì)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中，住宅銷售面積同比增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積同比下降11.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比下降14.0%。
一線銷售增速不變，二線銷售額小幅上升，三四線銷售受低基數(shù)影響繼續(xù)小幅反彈。2019 年1-10 月一線城市商品住宅銷售面積2885 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)14.3%，增速與2019 年1-9 月持平；二線城市商品住宅銷售面積22408 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少0.7%，跌幅較2019 年1-9 月收窄0.5 個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市商品住宅銷售面積91840 萬(wàn)平米，累計(jì)同比增長(zhǎng)1.6%，增速較2019 年1-9 月上升0.3 個(gè)百分點(diǎn)。
土地購(gòu)置保持低位，房企拿地意愿略有回暖。1-10 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18383 萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少16.3%，跌幅相較2019 年1-9 月的-20.2%縮小3.9 個(gè)百分點(diǎn)。
房企融資到位資金增速小幅回落。前10 月房地產(chǎn)資金來(lái)源總量達(dá)到14.5 萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.01%，增速比2019 年1-9 月份下降0.11 個(gè)百分點(diǎn)。
投資建議：維持“優(yōu)大于市”評(píng)級(jí)。繼續(xù)圍繞估值分紅增速三大維度尋找超額收益。建議繼續(xù)關(guān)注央企龍頭【萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、大悅城】、成長(zhǎng)【華夏幸福、中南建設(shè)、陽(yáng)光城】、地方國(guó)資【華發(fā)股份、北京城建】、主題長(zhǎng)三角一體化（上實(shí)發(fā)展）。此外，利率下行預(yù)期帶來(lái)商業(yè)資產(chǎn)重估潛力，建議關(guān)注中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋等。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)和基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。
