房地產行業(yè)專題報告-地產企業(yè)的管理密碼

優(yōu)秀地產公司不僅是土地的組合，更是踐行科學管理的組織體系。時間沉淀，管理的優(yōu)勢會帶來業(yè)績穩(wěn)健成長。

    從高管理費用走向常態(tài)經營。2018 年以前，持續(xù)上漲的房價和企業(yè)拓展區(qū)域的雄心，都使管理費用持續(xù)增長。我們相信，2019 年之后，主流房企會不斷優(yōu)化人員，節(jié)約不必要開支，降低管理費用率，抵御板塊盈利能力下行的威脅。

    從跟投泛化走向綜合激勵。跟投如果成為員工主要的收入來源，可能威脅公司的長期穩(wěn)定。跟投泛化可能意味著公司一線區(qū)域動作走樣，可持續(xù)性變弱。尤其在調整的市況之下，跟投機制缺陷可能進一步暴露。我們認為，未來地產企業(yè)的管理機制有望進一步現(xiàn)代化，員工利益和公司進一步整體綁定。

    從區(qū)域權限過大到區(qū)域總部均衡。過去幾年，不少公司面臨區(qū)域權限過大的問題。

    趨勢來看，我們認為更多企業(yè)有望在總部有否決權和動議權前提下，發(fā)揮地方主動性和積極性，打通融資和拓展決策流程。行業(yè)龍頭的長期競爭力也有望提升。

    開發(fā)業(yè)務，從考核回款到考核利潤。在過去一段時間，對回款和規(guī)模的考核權重較大，這是因為企業(yè)尚處于拼規(guī)模，保安全階段。隨著行業(yè)的周期波動逐漸被熨平，相信各大公司的考核重心會轉向利潤。我們相信，盡管未來板塊盈利能力有下降壓力，但龍頭企業(yè)已在管理上有所應對。

    新業(yè)務，從開發(fā)視角走向獨立視角。以商業(yè)地產為例，目前為止，真正成功的商業(yè)地產，都是不畏懼高資本開支，聚焦提升團隊商業(yè)運營能力，重視基礎資產盈利能力持續(xù)提升的。過分強調短期現(xiàn)金流平衡，追求“白賺一個商場”，一般無法在中長期取得成功。我們相信，開發(fā)企業(yè)要成功運營新業(yè)務，其核心要追求業(yè)務考核的獨立性，不走開發(fā)的老路。

    風險提示：對薪酬的管控，人員的優(yōu)化，對地方權限的調整，對考核指標的變化，也都有可能在公司內部帶來陣痛，從而影響公司短期的穩(wěn)定。

    管理體系會沉淀為歷史記錄，信用本身將成為估值溢價的來源。我們認為，優(yōu)秀地產公司不僅是土地的組合，更是踐行科學管理的組織體系。時間沉淀之下，管理的優(yōu)勢會帶來業(yè)績穩(wěn)健成長。我們看好房地產開發(fā)龍頭公司，推薦保利地產，龍湖集團，萬科A，世茂房地產，華夏幸福和招商蛇口。