房地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)信托監(jiān)管保持高壓 三季度新增房地產(chǎn)信托金額環(huán)比顯著下滑

2019年11月26日，信托業(yè)協(xié)會公布了2019 年3 季度的行業(yè)數(shù)據(jù)，2019 年3 季度末資金信托余額18.53 萬億元，相較19 年2 季度末的19.05 萬億元下降了5211 億元，環(huán)比降幅明顯，絕對額創(chuàng)17 年來新低。

    　　受房地產(chǎn)信托監(jiān)管收緊影響，自2015 年4 季度以來首次出現(xiàn)余額環(huán)比負增長。三季度末投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78 萬億元，比二季度末2.93 萬億元下降了0.15 萬億元，其在資金信托中的占比數(shù)據(jù)從二季度的15.38%下滑至三季度的15.01%。此外，季度新增的房地產(chǎn)信托金額為2307 億元，同比增長6.44%，增幅較上月下降55.0 個百分點，增速明顯放緩。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計，10 月房地產(chǎn)信托規(guī)模再度大幅下滑。10 月房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模為281.72 億元，環(huán)比減少60.47%，下滑趨勢延續(xù)。

    　　房企資金面壓力加大，三季度土地市場明顯降溫。繼5 月銀保監(jiān)會發(fā)布23 號文以及7 月部分信托公司接受窗口指導(dǎo)后，三季度以來房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管保持高壓態(tài)勢。房企受資金壓力加大以及行業(yè)調(diào)整預(yù)期強化等因素影響拿地熱情明顯減弱，三季度宅地市場溢價率與平均樓面價等均環(huán)比呈現(xiàn)回落。

    　　銀保監(jiān)會窗口指導(dǎo)控制地產(chǎn)信托，地產(chǎn)資金面堵偏門開正門。下半年以來房地產(chǎn)的資金收緊主要集中在企業(yè)端，絕非是一刀切的監(jiān)管，核心是監(jiān)管房企融資用途的合規(guī)性。3 季度到位資金中開發(fā)貸款的增速雖然較2 季度有所放緩，但仍保持了10.6%的較快增速。未來房企合規(guī)的開發(fā)貸款資金需求仍將得到支持，也保證未來施工和竣工的有序進行。三季度房地產(chǎn)到位資金中的居民按揭貸款季度增速在擴大，居民端的購房需求仍得到支持。我們認為隨著5 年期LPR 的下調(diào)，未來按揭利率將會穩(wěn)中下行。

    　　個股方面我們優(yōu)先推薦股東背景優(yōu)異、融資能力卓越的一線房企：華夏幸福、萬科A、保利地產(chǎn)、華僑城A 和金地集團；建議關(guān)注：金科股份、中南建設(shè)、藍光發(fā)展和陽光城。

    　　風險提示：調(diào)控政策進一步收緊；市場表現(xiàn)超預(yù)期下行。