CPT Markets市場(chǎng)分析：美聯(lián)儲(chǔ)尚未降息，美國房價(jià)又創(chuàng)新高！租房比買房更劃算?
一個(gè)月前，市場(chǎng)普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將于3月份降息。然而，隨著通脹和就業(yè)數(shù)據(jù)均表現(xiàn)強(qiáng)勁，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)降息的期望逐漸消退，轉(zhuǎn)而關(guān)注美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)未來利率走向的指引，即利率預(yù)測(cè)「點(diǎn)狀圖」及美聯(lián)儲(chǔ)鮑威爾主席的講話。當(dāng)前，市場(chǎng)押住美聯(lián)儲(chǔ)將于6月首次降息，可能性高達(dá)70%，這無疑為美國房市注入強(qiáng)心劑，CPT Markets分析師指出，這意味著投資者將能以相對(duì)低廉的房貸利率，增加購房意愿。
根據(jù)知名房產(chǎn)網(wǎng)站Redfin的數(shù)據(jù)，可發(fā)現(xiàn)美國房價(jià)中位數(shù)表現(xiàn)強(qiáng)勁。與一年前相比，圣地亞哥、洛杉磯和底特律的房價(jià)增幅最為顯著，分別上漲了11.2%、8.6%和8.2%；反之，增長最緩慢的城市包括達(dá)拉斯、丹佛和俄勒岡州的波特蘭，房價(jià)增長分別為2.9%、2.7%和0.9%，整體而言，今年3月房屋銷售價(jià)格上漲了5.3%。如此怪異的房市情況，不免讓人開始懷疑美聯(lián)儲(chǔ)理應(yīng)在今年下半年才有降息機(jī)會(huì)，為何房價(jià)卻能屢創(chuàng)新高呢?對(duì)此，CPT Markets分析師闡述了推動(dòng)美國房價(jià)上漲的主要因素。
過往經(jīng)驗(yàn)顯示，較高的房貸利率通常會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)購買意愿降低，從而影響房價(jià)松動(dòng)。然而，此次的加息過程與過往完全不同。過往的加息是一個(gè)漸進(jìn)式的過程，需要經(jīng)過三到四年后才將利率提升至5%以上，但此次加息，美聯(lián)儲(chǔ)卻采取了激進(jìn)加息策略，僅用一年多的時(shí)間就加息了500多個(gè)基點(diǎn)，導(dǎo)致利率環(huán)境發(fā)生了突變。
由于當(dāng)前房貸利率較高，使得許多潛在購房者望而卻步，限制了房屋成交量。同時(shí)，許多房主持因有惜售態(tài)度而決心等待利率下調(diào)后再出售房產(chǎn)，如此稀缺性的結(jié)果終導(dǎo)致房屋庫存緊張，進(jìn)而推升房價(jià)。
若我們將美國30年期房貸利率與MBA房貸申請(qǐng)量進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)它們之間幾乎呈現(xiàn)反向關(guān)系，即房貸利率上升，房貸申請(qǐng)量便會(huì)下降。當(dāng)前，由于投資者預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)即將降息并認(rèn)為2025年的利率將低于當(dāng)前水平，市場(chǎng)的投機(jī)意愿便全面歸來。
「究竟是買房好還是租房好」，這一問題每年都困擾著許多人，特別是首次購房人或是希望從租客晉身為屋主的人。事實(shí)上，在近期美國各大房地產(chǎn)報(bào)導(dǎo)中，由于房租連續(xù)出現(xiàn)降溫，但房價(jià)卻居高不下，此一現(xiàn)象引發(fā)了一輪激烈的討論。舉例來說，去年，前50大都市區(qū)中有45個(gè)地區(qū)租房比買房更劃算，而今年，這50個(gè)都市區(qū)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房成本高于租房，像是田納西州的孟菲斯、阿拉巴馬州的伯明翰、賓夕法尼亞州的匹茲堡、密蘇里州的圣劉易斯以及馬里蘭州的巴爾的摩等城市，已經(jīng)不再是買房比租房更優(yōu)惠的地區(qū)。而若我們注意到租金比買房更優(yōu)惠的前十大都市區(qū)中，其購房的平均每月付款比租金高出1,950美元，相當(dāng)于多出95.6%，每月還款幾乎是租金的兩倍。
為讓讀者能更深入了解，CPT Markets分析師列舉出一些租金與購房成本差距較大的都市區(qū)，像是西雅圖的租金為2,000美元，而購房成本為4,422美元；亞利桑那州的鳳凰城的租金為1,543美元，購房成本為3,071美元；舊金山的租金為2,815美元，購房成本為5,504美元。其它城市如洛杉磯、加州圣荷西、田納西州納什維爾、俄勒岡州波特蘭、加州首府沙加緬度和德州休斯敦，它們的差距至少都高達(dá)百分之八十以上。
到底是購買房產(chǎn)還是租賃住宅呢？CPT Markets分析師通過一個(gè)簡單的計(jì)算公式逐一拆解讓讀者能更為明白。假設(shè)租房比購房每月節(jié)省1,027美元，那么五年租房可節(jié)省61,620美元，但若考慮房價(jià)的升值，以美國房價(jià)平均每年5%的漲幅計(jì)算，購買價(jià)值41萬美元的典型房產(chǎn)，五年后將升值到52.32萬美元，增值11.32萬美元。雖然購買房產(chǎn)看似需要支付更多，租賃看似非常劃算，但若我們將時(shí)間線拉長，房產(chǎn)價(jià)值的增長往往會(huì)為房主帶來回報(bào)，且隨著時(shí)間的推移，回報(bào)率越高。提醒讀者，本文的分享僅基于當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，提供給讀者作為投資參考，至于購買還是租賃，仍需取決于個(gè)人的需求和選擇，并沒有絕對(duì)的對(duì)錯(cuò)。
