什么是市場(chǎng)比較法

   價(jià)值系數(shù)法實(shí)際上也是用市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行評(píng)估的，比較的是系數(shù)，而不是資產(chǎn)的交易價(jià)格。市場(chǎng)比較法就是依靠相同或類似資產(chǎn)其交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)相同或相當(dāng)這一市場(chǎng)原理進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的。一般而言如果某項(xiàng)資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)即市場(chǎng)上交易活動(dòng)較頻繁,市場(chǎng)信息比較透明，則相同或類似資產(chǎn)同一時(shí)點(diǎn)的交易價(jià)格會(huì)調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r(jià)位上。

 

   現(xiàn)舉一評(píng)估某住宅小區(qū)一公寓樓的例子說明市場(chǎng)比較法的評(píng)估步驟。該公寓樓位于北京朝陽(yáng)區(qū)某一小區(qū)一座小高層樓，小區(qū)介于東三環(huán)與東四環(huán)之間，距燕莎商圈3公里，國(guó)貿(mào)商圈5公里，交.通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，周邊無(wú)污染，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅。公寓樓的主體結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu);地上7層，全部為躍層式住宅，地下一層為車庫(kù),外墻樓裙采用花崗巖貼面，配亞光釉面磚;外門為實(shí)心木門，內(nèi)門為木門，中空玻璃窗鋁合金框架; 地面為木底板加衛(wèi)生間、廚房防滑地磚;各樓電梯采用三菱電梯24小時(shí)運(yùn)行，自由操作層層停;配備閉路電視系統(tǒng)、衛(wèi)星接受天線、雙路供電、24小時(shí)循環(huán)熱水、集中供暖。

 

   1.前期準(zhǔn)備階段。

 

   (1)收集有關(guān)資料如建筑面積、結(jié)構(gòu)類型、房產(chǎn)權(quán)屬證明文件等。

   (2)現(xiàn)場(chǎng)勘查。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑物的名稱、數(shù)量、面積、結(jié)構(gòu)類型、層高、層數(shù)、材質(zhì)、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量等進(jìn)行逐項(xiàng)詳細(xì)的記錄，并向有關(guān)人員深人了解房屋建(構(gòu))筑物的基本情況。

   (3)收集相同或類似資產(chǎn)的交易價(jià)格信息。

 

   2.評(píng)估測(cè)算階段。

 

   (1)確定評(píng)估基準(zhǔn)日。不同的時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)的價(jià)格是不同的，評(píng)估價(jià)值也就不同，選取評(píng)估時(shí)點(diǎn)很重要，要有利于評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也要便于評(píng)估工作的開展。一般都是以最近某一時(shí)點(diǎn)作為評(píng)估基準(zhǔn)日。

   (2)選取比較案例。根據(jù)房地產(chǎn)交易中的替代原則，估價(jià)人員依據(jù)所掌握的資料，選取鄰近地區(qū)同一供需圈內(nèi)類似的三個(gè)公寓項(xiàng)目的銷售價(jià)格作為比較案例，對(duì)比較案例進(jìn)行修正。