濱江集團(tuán)股票分析

　濱江集團(tuán)(7.160, -0.30, -4.02%)營(yíng)收下滑近三成，上海地王擱淺，浙系房企“二哥”成掉隊(duì)者？濱江集團(tuán)最新消息

 

濱江集團(tuán)股票分析：

 

　　浙系房企杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濱江集團(tuán)”，002244.SZ）出走大本營(yíng)杭州的全國(guó)化布局道路并不順暢。

 

　　近日，濱江集團(tuán)發(fā)布2017年度報(bào)告，營(yíng)業(yè)收入為137.74億元，較上年下降29.19%；歸屬于母公司的凈利潤(rùn)17.11億元，較上年上漲22.35%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)12.73億元，較上年下降5.07%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~34.30億元，較上年下降73.88%。

 

　　2017年，濱江集團(tuán)主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域包括杭州、上海和深圳。不過除大本營(yíng)杭州外，上海和深圳的銷售金額均出現(xiàn)了下降，上海地區(qū)的下降幅度更是高達(dá)39.86%。同時(shí)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪了解到，2015年9月濱江集團(tuán)以地王身份首入上海的寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊至今仍未開盤入市。

 

　　針對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及上海項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度等問題，記者致電致函濱江集團(tuán)董秘辦，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“公司營(yíng)收下降系交付樓盤減少，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降系支付土地款大幅增加。”并表示，公司上海項(xiàng)目進(jìn)展順利，開盤時(shí)間將根據(jù)市場(chǎng)情況確定。

 

　　上海地王難解套

 

　　深耕浙江市場(chǎng)二十余年后，濱江集團(tuán)終于走出大本營(yíng)，開始了全國(guó)化布局。

 

　　時(shí)間回溯到2015年9月，濱江集團(tuán)與平安不動(dòng)產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以34.65億元競(jìng)得上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)祁連社區(qū)121601單元B3-03住宅地塊，樓板價(jià)2.88萬元/平方米，溢價(jià)率91.7%，刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。

 

　　對(duì)此，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興表示：“有實(shí)力的企業(yè)，進(jìn)駐上海永遠(yuǎn)不會(huì)遲。”事實(shí)上，早在2016年8月，濱江集團(tuán)在上海的首個(gè)項(xiàng)目濱江公園壹號(hào)就已經(jīng)正式亮相。不過時(shí)至今日，“燙手山芋”般的高價(jià)地王仍然難以開盤銷售。

 

　　3月21日，記者實(shí)地走訪售樓處，銷售人員介紹稱：“項(xiàng)目當(dāng)時(shí)拿的是地王，受到調(diào)控政策影響，入市時(shí)間有所推遲，可能會(huì)在今年的5月份領(lǐng)到銷售許可證，但具體時(shí)間也不好說。”

 

　　銷售人員表示，項(xiàng)目為精裝交付，均價(jià)暫時(shí)還未出來，但是受限價(jià)政策影響，估計(jì)不會(huì)超過6萬元/平方米。目前暫無樣板間參觀，也沒有戶型圖等紙質(zhì)宣傳材料。

 

　　記者在濱江集團(tuán)官網(wǎng)看到，2016年的一則企業(yè)新聞中，濱江集團(tuán)表示，2015年9月25日以“地王”身份進(jìn)駐上海，經(jīng)過一年的發(fā)展，通過土地拍賣及合作以及收購等形式，已有濱江公園壹號(hào)、崇明和古北3項(xiàng)目，總值達(dá)200多億元。另外還有4個(gè)在談項(xiàng)目，如果在談4個(gè)項(xiàng)目能成2個(gè)，最起碼增加300億到400億元。未來兩到三年，集團(tuán)預(yù)計(jì)把上海銷售量達(dá)到100億元以上，三到五年200億元以上，能夠和杭州銷售量匹配。

 

　　根據(jù)2017年年報(bào)，截至2017年年末，濱江集團(tuán)在上海的投資達(dá)到2152.4億元，同比增加9.5%；新開工的數(shù)值是2618萬平方米，同比減少7.85%。同時(shí)，濱江集團(tuán)上海商品房市場(chǎng)銷售金額4026.67億元，同比減少39.86%；銷售面積1691.6萬平方米，同比減少37.48%。

 

　　同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，從政策面來看，上海樓市調(diào)控政策仍然會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行。從房企處境來看，上海商品住宅市場(chǎng)因“限價(jià)”“限簽”“高價(jià)地”地王項(xiàng)目推盤節(jié)奏調(diào)整等因素影響，房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及預(yù)期。因此，當(dāng)前的上海市場(chǎng)，房企因無法正常銷售、業(yè)績(jī)不理想等情況，正面臨尷尬局面。

 

　　年報(bào)中，濱江集團(tuán)的區(qū)域布局戰(zhàn)略變更為聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關(guān)注珠三角、京津冀、中西部重點(diǎn)城市三個(gè)“游擊區(qū)”。

 

　　出局杭州市場(chǎng)前三甲

 

　　以穩(wěn)健著稱的濱江集團(tuán)，在2015年開始飛躍式發(fā)展，并調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，確立將深圳作為主戰(zhàn)場(chǎng)，上海作為次戰(zhàn)場(chǎng)，杭州作為根據(jù)地。

 

　　濱江以地王之姿首進(jìn)上海，在深圳市場(chǎng)，它則是以合作方式敲開了大門。2016年8月，濱江集團(tuán)宣布與安遠(yuǎn)控股共同開發(fā)位于深圳的龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目，該地塊占地面積約40萬平方米，其中濱江集團(tuán)操盤并持有控股70%。

 

　　2017年6月26日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱，以4.85億元人民幣收購深圳市愛義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司48%股權(quán)。這意味著，濱江在深圳新增5個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備（其中三