房地產(chǎn)開發(fā)費用主要包括哪些項目

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用根據(jù)現(xiàn)行財務會計制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的標準進行扣除。《實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細則》第七條（一）、（二）款規(guī)定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金融之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

上述規(guī)定的具體含義是：● 納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）�！� 納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。此外，財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。