房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年現(xiàn)狀分析

2013年9月，A銀行呼和浩特分行為鄂爾多斯某商貿(mào)公司辦理了4億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)支持貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)特定資產(chǎn)為該公司名下某百貨商場(chǎng)一層和3~5層，房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款用途為該百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)、物資儲(chǔ)備、裝修及置換他行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)期限為5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)利率為人民銀行規(guī)定的對(duì)應(yīng)期限貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，抵押物為上述特定資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)抵押率為60%，房地產(chǎn)市場(chǎng)按年等額還款，每半年還款一次。該筆貸款在僅正常還款一期后（歸還4000萬(wàn)元）便出現(xiàn)了違約。

貸款在客戶選擇等方面存在以下明顯的問(wèn)題：首先，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生巨大變化，但當(dāng)?shù)胤中袑?duì)市場(chǎng)變化及眼前的風(fēng)險(xiǎn)不夠敏感。從2011年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)鄂爾多斯的房地產(chǎn)交易量明顯下滑，多家媒體開(kāi)始報(bào)道鄂爾多斯康巴什“鬼城”的新聞。2012~2013年，鄂爾多斯的房地產(chǎn)銷售面積不足2011年的一半，房?jī)r(jià)暴跌。2011年初，鄂爾多斯房?jī)r(jià)平均約為8000元/平方米，但2013年9月辦理本筆業(yè)務(wù)時(shí)，房?jī)r(jià)下跌至不到4500元/平方米。第二，當(dāng)前電商和網(wǎng)購(gòu)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)造成了巨大的沖擊，當(dāng)?shù)胤中袑?duì)此缺乏必要的前瞻性。該商場(chǎng)一層為農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)，2~7層分別為日用百貨、土產(chǎn)五金、服裝鞋帽、民族用品、家居超市和餐飲美食等，借款人對(duì)該商場(chǎng)采取“自營(yíng)+租賃”的經(jīng)營(yíng)模式，資金回收較慢。同時(shí)，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)惡化、電商網(wǎng)購(gòu)沖擊、部分租戶退租以及租金價(jià)格下調(diào)等多方面因素影響，該公司2014年前三季度收入同比下降25%以上，但盡職調(diào)查和審查對(duì)此均未引起足夠的重視。第三，A銀行貸款部分被用于置換他行貸款，用途明顯失當(dāng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)A銀行貸款用途過(guò)于龐雜，且未約定各部分用途的金額，最終導(dǎo)致其中的2.5億元用于置換他行貸款，存在為他行貸款解套的嫌疑。第四，企業(yè)違約時(shí)，A銀行同業(yè)占比明顯過(guò)高。截至2014年9月末，房地產(chǎn)市場(chǎng)借款人融資余額為10.26億元，其中A銀行貸款7.7億元，同業(yè)占比從一年前的36%上升到75%；而2013年9月以后，其他各行相繼退出3.9億元。